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住宅ローン徹底検証! 〜全期間固定金利型と固定金利期間選択型(変動金利)どちらが有利?〜

将来の金利上昇を考えると「全期間固定金利型」が安心、とはいえ目先の金利負担が軽い「固定金利期間選択型」も魅力的。 こんな風に迷うことはありませんか?今回は自分にとってどちらが有利なのかを、どのように判断すれば良いのか具体例で考えてみましょう。

モデルケースAさんの場合

Aさん夫婦(夫32歳、妻32歳、こども2歳)
住宅ローン予定額 3,000万円 / 期間30年間

Aさん夫婦にとって、全期間固定型と固定金利期間選択型どちらが有利か検証します。

A銀行 フラット35(全期間固定)

金利:3.070% / 融資手数料:630,000円(融資額 × 2.1%) / 事務手数料:31,500円
団体信用生命保険料:1,879,400円 / 保証料なし / その他の経費:160,000円

毎月返済額 127,616円 / 総返済額 45,958,357円

総合計負担金額 48,659,257円 A

 

S銀行 固定金利選択型 全期間1%金利優遇タイプを選択

10年間固定金利 / 優遇後金利:2.5% / 11年目以降も店頭金利から全期間1%優遇
諸経費合計:786,810円 / 団信は金利込み / 毎月返済額:118,536円

ここで、フラット35の総合計負担額Aよりも固定金利選択型の総合計負担額が
上回る11年目以降の平均金利(損益分岐点のレート)*1を計算します。


⇒ 仮に、11年目以降の平均金利が、金利優遇後 4.385%だと…
11年目以降の毎月返済額 140,134円 / 総返済額 47,870,120円

総合計負担金額 48,656,930円 B<A


⇒ 仮に、11年目以降の平均金利が、金利優遇後 4.386%だと…
11年目以降の毎月返済額 140,147円 / 総返済額 47,872,860円

総合計負担金額 48,659,670円 C>A


ということは、固定金利選択型の総合計負担額 > フラット35の総合計負担額
となる11年目以降の金利優遇後の金利(損益分岐点のレート)は、4.386%。

※金利は仮定の金利、試算は概算ですので、実際の結果と異なることもあります

 
 

つまり、固定金利期間を10年間にした場合には、11年目以降の金利が優遇後で、4.386%よりも高くなる(店頭金利では5.386%)と考えるのであれば、フラット35(全期間固定金利型)の方が有利。もし、そのような金利上昇は起こりにくいと考えるならば、S銀行の固定金利選択型が有利という見方ができます。

また、固定金利選択型を選択した場合でも、毎月の返済額を比較的低めに抑えられる固定期間中に(ここでは比較的教育費の少なくて済む義務教育期間中)繰上げ返済を行い、元本を減らしておく、あるいは元本を減らしておいた上で、固定金利期間終了後に借換えという対策をとることで、将来の金利上昇リスクを回避することが可能です。
その場合、金利が変更されて毎月の返済額が増加した際でも、家計収支に支障がないか、予め必ずチェックしておきましょう。

 
 

このように、金利タイプを比較する際には、金利が何%上昇したら返済額がどうなるのか、諸経費も含めた総返済負担額をシミュレーションした上で、どちらが有利かを判断することが最重要ポイントといえますね。

*1. 固定金利選択型の総合計負担額 > フラット35の総合計負担額となる、固定金利選択型商品における、
10年間の固定期間終了後の11年目以降の平均レートのこと。
実際にこのレートを自分で計算するには、HP上にある様々な住宅ローンシミュレーションツールで計算することができます。
ただし、自分で試算ができるのは、あくまで参考となる損益分岐点レートです。
住宅ローンシミュレーションは、何日に借入れして、何日から返済するか、返済額の端数をどこで支払うかによっても誤差がでますので、厳密なシミュレーションは金融機関の窓口でやられることをお勧めします。

自分で試算することができるサイト 財団法人住宅保証機構
固定金利選択型の総合計負担額 > フラット35の総合計負担額 となる金利が調べられます。